Prodej nájemního domu je komplexní proces, který vyžaduje důkladnou přípravu a spolupráci s odborníky. Jedná se o zajímavou možnost, jak poměrně rychle získat volný kapitál, ovšem skrývá nemálo právních a finančních úskalí. Podívejte se, kolik vám může takový prodej vynést a jak na to, aby vše proběhlo bezpečně.
Prodej činžovního domu
Nájemní dům můžete prodat dvěma způsoby. Jako celek nebo po jednotlivých bytech. Každá z těchto strategií má své výhody a nevýhody. Vaše volba by měla záviset především na vašich potřebách a možnostech.
- Prodej činžovního domu jako celek – tento způsob, jak prodat nájemní dům, je jednodušší. Eliminuje potřebu řešit jednotlivé detaily každého bytu. Pokud budete prodávat s odborníky, dokážete takový dům prodat přibližně o 20 % dráž, než kdybyste ho prodávali sami.
- Prodej jednotlivých bytů – tato strategie prodeje nájemního domu je náročnější, ale také přináší vyšší zisk. Se zkušenými odborníky na realitním trhu můžete získat průměrně o 30 % více než v případě prodeje celého domu.
Prodej jedním nebo druhým způsobem byste si měli rozmyslet hned na začátku, protože od toho se odvíjí další postup prodeje. Pokud budete prodávat nájemní dům jako celek, oslovíte jinou skupinu kupujících než v případě prodeje jednotlivých bytů. Záleží především na vás, jak rychle budete potřebovat peníze a samozřejmě na dalších okolnostech. Naši realitní makléři vám rádi nasimulují výnos z obou typů prodeje.
Prodej bytového domu s nájemníky
Většina nájemních domů se prodá s nájemníky. Občanský zákoník v tomto případě říká, že práva a povinnosti z nájmu přechází v plném rozsahu na nového vlastníka. Úskalí je zpravidla v tom, že ten může mít se současným nastavením nájemních smluv problém, to ve výsledku blokuje prodej. Vždy je dobré nájemníky o chystaném prodeji informovat.
Objevte potenciál nemovitosti
Neméně důležité je ihned na začátku prodeje odhalit potenciál nemovitosti. Zvažte lokalitu, prostory, prostředí a další aspekty. Může se ukázat, že budoucí majitelé mohou z vašeho nájemního domu snadno vytvořit hotel nebo obytné prostory kombinované s komerčními – oboje významně zvyšuje prodejní cenu.
Rozhodující je určení správné prodejní ceny
Správné určení prodejní ceny je klíčové pro nastavení úspěšného prodeje. Vždy si nechte udělat kvalifikovaný odhad nejvyšší možné kupní ceny a s tou rovnou vstupujte do jednání s kupujícími. Často se stává, že prodávající nedokáží správně určit hodnotu nemovitosti, běžně ji podcení nebo naopak nadhodnotí. V obou případech ale nakonec nemovitost prodají pod cenou. Vyvarujte se tomu.
Kdo je vhodný kupující pro nájemní dům?
Vhodný kupující činžovního domu se liší podle nemovitosti, způsobu prodeje a také podle vašich potřeb. Záleží na stavu domu a jeho potenciálu – ten může každý vidět rozdílně. Zatímco běžný kupující může preferovat opravený dům s nájemníky, developer bude raději za prázdný nájemní dům, klidně před rekonstrukcí. Nejčastěji se můžete setkat se 3 typy kupujících.
- Vlastníci kapitálu – většinou se jedná o kupující, kteří hledají ideálně opravený nájemní dům, do kterého už nemusí investovat. Stabilní nájemníci jsou pro ně výhodou. Chtějí bezpečně uložit své mnohdy celoživotní úspory.
- Developeři – hledají zpravidla prázdné činžovní domy, ve kterých vidí potenciál pro zvýšení jejich hodnoty. Nemovitost zhodnotí prostřednictvím stavebních úprav a rekonstrukcí.
- Realitní fondy – jsou podobné vlastníkům kapitálu, chtějí opravený nájemní dům s nájemníky, o který se nemusí více starat. Rozdíl je v tom, že nejsou omezeni kapitálem, o to více ale tlačí na cenu a snaží se kupovat pouze pod cenou, aby se peníze co nejvíce zhodnotily. Jsou ideálními kupci, pokud potřebujete rychle peníze.
Inzerovat se nevyplatí, vsaďte na prověřenou databázi klientů
Prodej nájemního domu je odlišný od běžného prodeje nemovitosti. Zatímco v případě rodinného domu nebo bytu je často prodej postaven na inzerci a marketingu, u prodeje činžovního domu je situace jiná. Téměř 90 % nájemních domů dnes prodáváme bez inzerce. To nám umožňuje naše pečlivě sestavená a prověřená databáze klientů. Můžeme tak bytové domy prodávat v rekordním čase – zpravidla do 3 až 6 měsíců.
Tip: prohlédněte si, jaké činžovní domy naši klienti poptávají
Jakou zvolit formu prodeje?
Volba vhodné formy prodeje je alfa omegou. Moudré je využít pomoci odborníků, realitních makléřů, kteří mají zkušenosti. Prodej nájemního domu je složitý proces a je doménou zkušených realitních hráčů. My nejčastěji využíváme při prodeji formu výběrového řízení. Proč? Abychom dokázali prodat nájemní dům za nejvyšší možnou cenu. Navíc má majitel možnost se rozhodnout, s kým a za jakých podmínek uzavře kupní smlouvu.
Příprava činžovního domu na prodej a jeho prezentace
Příprava domu na prodej je klíčová fáze, kterou rozhodně nepodceňujte. Správná příprava zkrátí dobu prodeje a minimalizuje potenciální rizika. Naši specialisté na prodej nájemních domů vědí, co je potřeba, a tak vám značně ulehčí práci.
Je nutné připravit všechny dokumenty k nemovitosti, jako jsou kolaudace, revize, nájemní smlouvy a další závazky, ale třeba i návrh kupní smlouvy. Důležité je také zohlednit technický stav nemovitosti. Náš zkušený makléř vás upozorní, co vše má vliv na cenu a rozhodování kupujícího. Zároveň zreviduje nájemní smlouvy a pokud je to možné, doporučí vám adekvátní zvýšení nájmu před prodejem. Nájemní dům pak prodáte za mnohem vyšší cenu.
Shrnutí a klíčové body, jak prodat nájemní dům
Prodej bytového domu vyžaduje spolupráci s odborníky na tento segment realitního trhu. Jedině tak bude prodej bezpečný, rychlý, a navíc s maximálním ziskem. Nevyplatí se masová inzerce a marketing, protože kupující většinou neprocházejí realitní portály, ale spolupracují s realitními kancelářemi, které jim nabídnou nájemní domy přímo. To výrazně omezuje možnosti prodeje svépomocí, ale na druhou stranu zvyšuje šanci na úspěch při spolupráci s odborníky.
Máte otázku? Zájem o spolupráci?
specialista na nábor a prodej nájemních domů